姚衣揉揉眉头，有些哭笑不得，“我算是服了你，万里长征才第一步，你就把自己累成这样。将来我怎么好把更多事交给你，我知道你有干劲，但做事要讲方式方法。电瓶车被偷你完全可以去找个野的，包了他的油费，再一天给他两百块。这样几天下来成本不过一千多，并且可以在车上一边整理资料一边休息。在安排你做事之前我就说过，如果预算不足就告诉我。你这样属于蛮干，不可取。身体才是人生的本钱，要学会优化时间与行程，不然年纪轻轻就过劳死了，你又用什么去证明自己？”

余伟文先是一愣，眼眶微红，“多谢老板！我以后一定注意！”

在这一刻，他完全忘了其实姚衣的年龄比自己还仿佛对自己说教的是一个慈祥的长辈。

“继续，会议结束后你就到那边的休息间去睡一觉。”

姚衣摆摆手。

尚京是个大城市，虽不及京沪广，但经济、人口算得上全国前十。

遍布尚京的大大小小房产中介没有一千，至少也得七百家。

余伟文选取的这六十四家中介门店极有代表性，涵盖了尚京本地规模前十的所有连锁中介，以及部分私人小中介。

正如姚衣所料，无论规模大绝大部分连锁中介目前使用的都是相对粗制滥造的自有客户端，甚至有些小型连锁更简单粗暴，仅靠表格来做业务统计，规模较大的连锁才会有客户端。

私人小中介的路子更野，记账本的、写条子的、翻册子的，总之就是怎么不正规怎么来。

六十四个门店中，仅有一家大型连锁与私人小店尝试着在使用找房尚京分公司员工免费派送的第三方客户端，但使用体验却极差。

此外，目前绝大部分中介员工对租房市场表现出明显的不屑。

他们手里的房源与客户有限，量做不上去，每一单的钱又很少，客户又极其挑剔，甚至出现带人连续看两三天房都定不下来的情况。

这般现象让大部分中介员工只愿意将精力到房屋买卖业务中去，虽然买卖大单难度更大，可一旦做成至少能一个月衣食无忧。

至于余伟文走访房东的情况就更有内涵了，甚至部分房东遇到中介员工将自己发布的优质廉价出租房源吃下，再转租出去，租给搞烂事的奇奇怪怪的人的情况。

等余伟文介绍完，办公室里安静了约莫三十秒，姚衣整理了一下思路，再站起身将余伟文上一份调查报告言简意赅的描述一番。

最后他环视一圈，说道：“大家有没有发现，在尚京目前的租房中介业务中，存在着一个最明显的现象？租客不信任房东与中介，房东不信任租客与中介，中介则嫌弃租客与房东提供的盈利太低。”

米萌点头，“是这样，当初我找了好久才找到咱们这套，中间我还差点就被骗了呢。”

“造成这种现象，是因为我们尚京本地中介群雄割据，各自为政。同一片区域内活跃的中介店铺太多，中介招聘员工又基本采用无底薪纯提成的形势。他们在同行相互强烈竞争的同时，却又要面临同事间的强竞争环境。在固定范围内的房源，往往分散在不同中介的手里，这样瓜分本就不大的蛋糕，必然造成个结果，每家中介都无法针对性的满足不同阶层用户需求。”

他说的话挺大套，米萌基本听不懂，像在听天书。

但柳珏却能明白，余伟文能明白七成，樊力不需要明白。

姚衣再看看众人神情，米萌的确一脸茫然。

他本不想再多解释，但却轻叹一声，补充说明道：“我举个例子。以余伟文找房子为例，假定他需要的房源是靠近海腾大厦，周边环境尚可，月租在一千到一千五之间的套一或套二。当他走进一家中介，假定这家中介手里既有两千以上的高品质小区房源，又或者五百的低品质合租单间，但却偏偏没有一千到一千五的尚可的小户型呢？又或者即使有，但却又刚好在马路边，车水马龙嘈杂不堪，以余伟文这种刚从大学毕业的学生根本无法忍受。”

“他需要的房源不在这家，却在另一家。无法在第一次沟通时明确用户需求，这家中介的业务员却又不想放弃生意，只能带着他一间又一间的看着试，最后的结果便是既浪费了客户时间，又浪费了中介员工的工作时间，双方都得不到满意的结局。”